Le modèle immobilier et le modèle communautaire sont-ils compatibles ?
Qu’entendons-nous par modèle immobilier et modèle communautaire ?
Le modèle immobilier est le modèle économique basé sur la location de m2 flexibles. Il devient rentable au delà d’une surface de 3 000 m2. Cette rentabilité est le fruit des effets de volume des surfaces louées, en proportion des surfaces communes non louées (couloirs, cuisines, espaces de vie, sanitaires, etc …).
Seul écueil, 3 000 m2 accueillent de 250 à 300 personnes. C’est au dessus du nombre de Dunbar. Il faut donc travailler le bâtiment pour accueillir plusieurs communautés.
Le modèle communautaire, c’est le modèle économique qui part d’une communauté optimum de 150/200 personnes et qui ensuite, construit un modèle de services pour générer la valeur nécessaire à un modèle économique viable.
L’idéal est de partir du modèle communautaire, car il permet de placer l’expérience humaine au cœur de tout le processus de conception des bâtiments et plus généralement, de la ville. Une fois les bâtiments existants, il existe des solutions pour les transformer et replacer l’humain et la valeur long terme au centre du modèle.
En pratique, la cohabitation des deux modèles dans une entreprise de “coworking immobilier” est complexe : les stratégies, les investisseurs, les outils, la culture interne, les cibles (grand comptes, start-ups, freelances, artistes, habitants, …) sont différents dans le cadre d'un espace de 800 m2 et d'un espace de 5 000 m2.
Le choix d’un modèle cohérent est vital
Pourquoi un modèle économique cohérent sur ses priorités est vital ? Car l’expérience client finale doit conditionner le modèle économique.
Cette expérience client harmonieuse, adossée à un modèle rentable est la clé du succès et de fidélisation client.
Une fois ce constat fait, quels types de modèles existent ?
Nous en distinguons trois.
- Le modèle horizontal : généraliste, souvent adapté aux zones urbaines et rurales
- Le modèles hybride : généraliste avec une ou plusieurs spécialisations
- Le modèle vertical : spécialisé, souvent adapté aux territoires urbains assez denses
L’expérience utilisateur finale : un travail holistique
Un espace aussi chaleureux soit-il, proposera une expérience utilisateur incomplète si le zoning, les services, l’animation, l’histoire, l’ambiance, les moments de vie, les outils manquent de cohérence et d’alignement.
Répondre au besoin d’espace uniquement, c’est oublier une partie essentielle de l’humain : son besoin de sens et de cohérence. C’est probablement l'une des erreurs faite par WeWork qui a adapté ses espaces à la culture locale et c’est déjà un joli pas en avant ! Mais qui a repoussé à plus (trop ?) tard l’adaptation de son modèle économique à des espaces "à taille humaine".
S'il suffisait de regrouper des humains dans un bâtiment pour créer une expérience enrichissante, les cités autour des grandes villes et le quartier d’affaires de La Défense seraient les lieux de vie préférés des Français !
Si la décoration et le design suffisaient à créer du lien entre les gens, les showrooms seraient des lieux de vie...
Alors comment créer des lieux, des outils numériques, des services, un modèle économique et des communautés à taille humaine qui soient harmonieux et rentables ?
Avec une approche globale.
L’approche holistique personnalisée
La conception holistique d'un lieu demande une méthode structurée pour une raison simple : il est nécessaire d'aligner une multitude de détails, de métiers, d’interlocuteurs et de technologies.
C’est cette méthode que nous avons créée au fur et à mesure de l’expérimentation et du développement de nos propres espaces.
Cette méthode qui permet de créer des lieux pérennes.
Vous pouvez la découvrir ici : https://be-tiers-lieux.fr/tiers-lieux/comment-creer-un-tiers-lieux/
