Le modèle immobilier et le modèle communautaire sont-ils compatibles ?

Qu’entendons-nous par modèle immobilier et modèle communautaire ?

Le modèle immobilier est le modèle économique basé sur la location de m2 flexibles. Il devient rentable au delà d’une surface de 3 000 m2. Cette rentabilité est le fruit des effets de volume des surfaces louées, en proportion des surfaces communes non louées (couloirs, cuisines, espaces de vie, sanitaires, etc …).

Seul écueil, 3 000 m2 accueillent de 250 à 300 personnes. C’est au dessus du nombre de Dunbar. Il faut donc travailler le bâtiment pour accueillir plusieurs communautés.

Le modèle communautaire, c’est le modèle économique qui part d’une communauté optimum de 150/200 personnes et qui ensuite, construit un modèle de services pour générer la valeur nécessaire à un modèle économique viable.

L’idéal est de partir du modèle communautaire, car il permet de placer l’expérience humaine au cœur de tout le processus de conception des bâtiments et plus généralement, de la ville. Une fois les bâtiments existants, il existe des solutions pour les transformer et replacer l’humain et la valeur long terme au centre du modèle.

En pratique, la cohabitation des deux modèles dans une entreprise de “coworking immobilier” est complexe : les stratégies, les investisseurs, les outils, la culture interne, les cibles (grand comptes, start-ups, freelances, artistes, habitants, …) sont différents dans le cadre d'un espace de 800 m2 et d'un espace de 5 000 m2.

Le choix d’un modèle cohérent est vital

Pourquoi un modèle économique cohérent sur ses priorités est vital ? Car l’expérience client finale doit conditionner le modèle économique.
Cette expérience client harmonieuse, adossée à un modèle rentable est la clé du succès et de fidélisation client.

Une fois ce constat fait, quels types de modèles existent ?

Nous en distinguons trois.

• Le modèle horizontal : généraliste, souvent adapté aux zones urbaines et rurales
• Le modèles hybride : généraliste avec une ou plusieurs spécialisations
• Le modèle vertical : spécialisé, souvent adapté aux territoires urbains assez denses

L’expérience utilisateur finale : un travail holistique

Un espace aussi chaleureux soit-il, proposera une expérience utilisateur incomplète si le zoning, les services, l’animation, l’histoire, l’ambiance, les moments de vie, les outils manquent de cohérence et d’alignement.

Répondre au besoin d’espace uniquement, c’est oublier une partie essentielle de l’humain : son besoin de sens et de cohérence. C’est probablement l'une des erreurs faite par WeWork qui a adapté ses espaces à la culture locale et c’est déjà un joli pas en avant ! Mais qui a repoussé à plus (trop ?) tard l’adaptation de son modèle économique à des espaces "à taille humaine".

S'il suffisait de regrouper des humains dans un bâtiment pour créer une expérience enrichissante, les cités autour des grandes villes et le quartier d’affaires de La Défense seraient les lieux de vie préférés des Français !

Si la décoration et le design suffisaient à créer du lien entre les gens, les showrooms seraient des lieux de vie...

Alors comment créer des lieux, des outils numériques, des services, un modèle économique et des communautés à taille humaine qui soient harmonieux et rentables ?

Avec une approche globale.

L’approche holistique personnalisée

La conception holistique d'un lieu demande une méthode structurée pour une raison simple : il est nécessaire d'aligner une multitude de détails, de métiers, d’interlocuteurs et de technologies.

C’est cette méthode que nous avons créée au fur et à mesure de l’expérimentation et du développement de nos propres espaces.
Cette méthode qui permet de créer des lieux pérennes.

Vous pouvez la découvrir ici : https://be-tiers-lieux.fr/tiers-lieux/comment-creer-un-tiers-lieux/

Pourquoi la méthode de valorisation d’une start-up numérique peut être différente de celle d’une entreprise traditionnelle ?

Il y a une dizaine de méthodes différentes pour calculer la valeur d’une entreprise. Dans les grandes lignes, l’objectif de ces méthodes est d'estimer une valeur qui prenne en compte les bons paramètres, en fonction du marché et de la valeur créée par la société.

Pourquoi les start-ups ont parfois des valeurs importantes alors qu’elles perdent de l’argent ?

Pour une raison simple : les investissements nécessaires pour déployer un nouveau service et augmenter le chiffre d’affaires sont beaucoup plus faibles que pour une entreprise traditionnelle.

Pourquoi ? Grâce au numérique, qui facilite plusieurs types de croissance. 

• L’acquisition d’un nouveau client se fait en ligne, sans recours au démarchage commercial.
• La mise en place d’une nouvelle fonctionnalité se fait sur des millions de clients/utilisateurs en quelques heures, via une simple mise à jour. À la différence de la diffusion d’un nouveau produit physique, qui mobilise des ressources de fabrication et de distribution importantes.
• L'augmentation de la clientèle numérique demande des efforts en termes de communication, mais ne nécessite pas l'ouverture d’espaces de vente physique.
• La croissance de la consommation des services demande la mise en place de serveurs supplémentaires, sans pour autant nécessiter de ressources humaines supplémentaires (ou peu).

Exemple : si vous faites 100 ou 1000 recherches sur Google, le nombre de salariés restera constant, alors que les publicités vendues auront augmenté. Le chiffre d’affaire augmente sans que les charges liées à la consommation des services n'augmentent dans la même proportion.

C’est ce potentiel "scalable" qui crée une valeur spéculative autour des start-ups.

Le numérique offre donc ce potentiel : investir peu et gagner beaucoup en peu de temps.
C'est ce potentiel qui est estimé dans la valorisation d’une start-up.

Quels sont les éléments fondamentaux qui permettent cette scalabilité ?

1 - La communauté, véritable caisse de résonance
2 - La facilité de déploiement d’un nouveau service (ou scalabilité)
3 - L’analyse des données de masse (ou big data), qui permet la compréhension massive et particulière des usages des clients/utilisateurs
4 - L’intelligence artificielle (ou IA) qui apporte un personnalisation automatisée qui semble naturelle pour l’utilisateur

Ce sont les composantes qui reviennent souvent dans la description d’une plateforme

La composante numérique booste ainsi trois points :
• la facilité de déploiement,
• l’analyse des données
• et l’intelligence artificielle.

Le “seul” problème : seuls 5% de start-ups connaissent ce développement exponentiel que les investisseurs recherchent. Le monde des start-ups est donc constitué de 95% de projets qui échouent et de 5% de survivants.

Parmi les 5% d’entreprises qui réussissent et atteignent des valorisations dépassant le milliard, il y a les licornes. Ces licornes sont donc des entreprise ayant réussi un développement mondial, rapide, et ayant un modèle de type start-up, comme Uber, AirBNB, FaceBook, etc.

Ce sont ces licornes qui intéressent tant les investisseurs et la planète finance.

En quoi la communauté peut changer la valeur d’une société/plateforme ?

La communauté est une des facettes nécessaire à la mise en place d’un modèle de plateforme.

Pourquoi et comment une communauté change-t-elle la valeur d’une entreprise ?

Une communauté, c’est la différence entre un client normal qui va aller acheter un produit d’une société pour répondre à un besoin, et un membre de la communauté qui va faire la queue toute la nuit pour acheter le dernier produit d'une marque. C’est cet attachement émotionnel, lié à l’histoire de la marque et aux émotions partagées avec la marque, qui crée cette valeur particulière.

Cette communauté est longue à créer, elle demande que l'organisation de l’entreprise soit alignée avec cet objectif d’écrire et de partager une histoire qui touche et fédère une masse critique (estimée à 5 millions pour une application ou plateforme numérique).

Les communautés dans les espaces numériques et dans les espaces physique, suivent-elles les mêmes règles ?

Le cerveau et l’émotion : cœurs de la communauté

Pour créer un modèle basé sur une communauté, il faut étudier l’humain en profondeur.

Une communauté, c’est un groupe d’humains avec qui vous partagez une part d'intime sans la nommer. C’est une confiance qui apparaît délicatement avec le temps, une certaine familiarité qui se crée à travers les interactions et ancre les liens. C’est un groupe d'humain, générateur de confiance, qui permet de s’ouvrir pour accueillir l’autre.

La communauté vous donne le sentiment d’être chez vous, dans un espace qui est devenu le vôtre, par habitude d’y partager du temps. Cet espace qui vous connaît et que vous connaissez, dans lequel vous construisez des souvenirs par la variété des émotions que vous partagez.

C’est un lieu de refuge, de plaisir, de rencontre, de solidarité, d’aventure, de calme, de convivialité, de concentration et de distraction. C’est le lieu qui peut accueillir toutes les versions de vous-même. Ce point est capital.

C’est un lieu à taille humaine : en croisant chaque personne, vous savez si elle fait partie de la communauté ou si elle est nouvelle.

Une des première recherches que j’ai menée avant de créer mes espaces de coworking, concerne cette limite qui marque la fin d’une communauté "à taille humaine". J’avais dans mes expériences passées, vécu la croissance de plusieurs communautés et leur éclatement.
Pourquoi cette limite était aussi importante pour moi ? Car elle conditionne la taille des bâtiments et donc le modèle économique général de l’entreprise.

En faisant différentes recherches, je suis tombé sur le nombre de Dunbar.

La communauté crée une valeur si elle est réelle : Dunbar

"Mettre l’humain au centre" : est-ce possible avec de la communication et des logiciels ?

Est-ce qu'un peu de marketing et une application créent une communauté ?

WeWork affiche l’intention de placer la communauté au centre.

• La marque “WE”Work place le NOUS en premier, tout comme “BE”Coworking place l’être humain en premier.
• La nouvelle marque de WeWork, “WE”Company, lancée il y a quelques mois, renforce cette volonté de placer la communauté au centre de toute l’entreprise.
• WeWork a racheté la plateforme MeetUp (35 millions de membres), notamment pour intégrer une communauté mondiale très dynamique.
• WeWork a développé une application qui permet à tous ses membres (500 000) de se connecter, d’échanger entre eux, etc …
• WeWork développe une activité conseil pour remettre le collectif au centre des espaces d’entreprise.

Alors pourquoi cette intention forte, incarnée par son fondateur Adam Neumann, reprise dans ses conférences, placée au centre de sa marque et de ses investissements, n’a pas permis de créer une valeur financière réelle, reconnue par le marché ?

En d’autres mots : pourquoi la communauté WeWork et son potentiel n’ont pas été valorisés ?

Pour une raison simple : la communauté WeWork n’est pas ressentie par ses membres.

Pourquoi ? Pour une question de taille et de neurones.

En effet, la zone de notre cerveau (cortex) qui est en charge de la gestion des interactions quotidiennes avec les personnes de notre entourage à une limite. La bonne nouvelle : c’est que cette limite est la même pour tous les humains. Elle est située entre 150 et 200 personnes. Et elle porte le nom du chercheur qui l’a théorisée : le nombre de Dunbar.

L’erreur de WeWork : avoir pensé que 2 300 personnes dans 12 000 m2 dans même lieu formeraient une seule et même communauté soudée.

Il existe des solutions pour éviter cette fragmentation mais pour le moment, WeWork ne semble pas les mettre en oeuvre...